Spis treści
Jak należy zawiadomić najemcę o zmianie czynszu? Od czego zależy wysokość podwyżki? Jakie możliwości ma najemca, który jej nie akceptuje? Jakie reguły obowiązują przy najmie okazjonalnym?
W przypadku zwykłego najmu mieszkania właściciel musi pisemnie wypowiedzieć dotychczasową stawkę czynszu. Wypowiedzenie złożone bez zachowania tej formy jest nieważne. Okres wypowiedzenia wynosi zgodnie z ustawą trzy miesiące, o ile umowa nie przewiduje dłuższego terminu, a jego koniec przypada na ostatni dzień miesiąca kalendarzowego. Jeśli więc pismo dotrze do najemcy w październiku, okres ten obejmie listopad, grudzień i styczeń. Wyższa stawka może zacząć obowiązywać najwcześniej w lutym.
Od wejścia w życie poprzedniej podwyżki musi upłynąć co najmniej sześć miesięcy, zanim zacznie obowiązywać następna. Ograniczenie to nie obejmuje opłat, na które właściciel nie ma wpływu, między innymi za wodę i odbiór odpadów. O ich wzroście powinien poinformować najemcę na piśmie, wskazując powód zmiany.
Przeczytaj także: Ulgi w opłatach za czynsz. Kiedy można z nich skorzystać?
Nie ma jednej ustawowej kwoty, która wyznaczałaby maksymalną podwyżkę czynszu w każdym mieszkaniu. Istotne jest między innymi, czy roczna suma czynszu po zmianie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu bądź czy już przed zmianą była wyższa od tego poziomu. Próg 3 proc. nie stanowi górnej granicy czynszu. Gdy jednak zostanie przekroczony, podwyżka wymaga uzasadnienia przewidzianego w ustawie.
W takiej sytuacji najemca ma prawo wystąpić na piśmie o wskazanie przyczyny podwyżki oraz przedstawienie jej kalkulacji. Od otrzymania takiego żądania właściciel ma 14 dni na udzielenie pisemnej odpowiedzi. Brak odpowiedzi oznacza nieważność podwyżki.
Najemca, który nie chce przyjąć nowej stawki, może odmówić tego na piśmie w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia dotychczasowego czynszu. Wówczas umowa wygaśnie po zakończeniu okresu wypowiedzenia, a do tego momentu najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.
Jeżeli po zmianie czynsz przekroczy wskazany próg 3 proc. albo podwyżka dotyczy stawki już wyższej od tego progu, najemca może również zakwestionować ją przed sądem. Ma na to ten sam dwumiesięczny termin. Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy uiszcza dotychczasowy czynsz. Jeśli sąd uzna podwyżkę za zasadną, najemca będzie musiał dopłacić różnicę naliczoną od końca okresu wypowiedzenia.
Przy najmie okazjonalnym punktem wyjścia są postanowienia umowy. Jeśli najem okazjonalny został prawidłowo zgłoszony, właściciel może podnieść czynsz tylko na warunkach w niej zapisanych. Dotyczy to także najmu instytucjonalnego. Nie można zatem z góry zakładać, że do takich umów stosuje się trzymiesięczny okres wypowiedzenia i pozostałe reguły właściwe dla zwykłego najmu.
„Szczerze o pieniądzach”: Ile kosztuje zdrowie? Szczerze o pieniądzach
Zasady zmiany czynszu zależą od rodzaju najmu, a przy zwykłym najmie znaczenie mają również forma zawiadomienia, terminy i wysokość stawki. Najemca może odmówić przyjęcia podwyżki, a w określonych przypadkach także poddać ją ocenie sądu.