Wkład własny 20% czy 10% przy kredycie hipotecznym: konsekwencje wyboru
Osoby składające wniosek o kredyt hipoteczny często rozważają, czy lepiej zwiększyć udział własnych oszczędności w zakupie nieruchomości, czy raczej mocniej oprzeć transakcję o środki banku. W praktyce to jedna z pierwszych decyzji dotyczących parametrów finansowania: czasem przesądza o niej zdolność kredytowa, innym razem skala zgromadzonych oszczędności, jednak w wielu przypadkach kredytobiorcy mają realny wybór między wyższym wkładem własnym a wyższą kwotą kredytu.
Wkład własny oznacza część ceny nieruchomości (albo szerzej – wartości inwestycji, np. przy budowie domu), którą pokrywamy samodzielnie. Z tego wynika prosta zależność: im więcej środków przeznaczymy z własnej kieszeni, tym mniej pożyczymy od banku. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 20 proc. kredytobiorca wykłada 120 tys. zł, a brakującą część, czyli 480 tys. zł, finansuje kredytem; natomiast przy wkładzie własnym 10 proc. wpłaca 60 tys. zł i potrzebuje kredytu na 540 tys. zł.
Sam wymóg posiadania wkładu własnego jest standardem stawianym przez banki i wynika z zaleceń nadzoru finansowego określających akceptowalne poziomy ryzyka po stronie kredytodawców. Co do zasady minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości inwestycji, choć może zostać obniżony do 10 proc., jeśli bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W obecnych realiach nie ma więc możliwości, by kredyt pokrył pełną kwotę potrzebną do zakupu lub budowy nieruchomości. Wyjątek stanowi gwarancja wkładu własnego, dostępna wyłącznie w wybranych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy kalkulowaniu wysokości wkładu własnego trzeba też uwzględnić, że nie każda instytucja sfinansuje więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości. Skutek ograniczenia wkładu własnego do minimum jest zatem praktyczny: zawęża się lista banków, których ofertę można w ogóle rozpatrywać. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. jest warunkiem w: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
Na poziom kosztu wpływa także wskaźnik LTV (ang. loan to value), który banki często podają w tabelach opłat i oprocentowania. Jest to relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (zwykle do wartości nieruchomości nabywanej na kredyt) i najczęściej stanowi odwrotność udziału wkładu własnego. Dla kredytu z 20-procentowym wkładem własnym LTV wynosi 80 proc. W wielu bankach niższy wkład własny oznacza wyższe oprocentowanie, a stawka maleje wraz ze wzrostem udziału środków klienta. Zdarza się, że progów jest więcej (np. osobne warunki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), jednak niemal zawsze w ofertach widać wyraźną granicę pomiędzy standardowym wkładem 20 proc. a wkładem niskim. Zejście poniżej tego poziomu zwykle skutkuje podwyżką oprocentowania (lub marży) rzędu ok. 0,2-0,4 pp.
Decyzja o niższym wkładzie własnym oznacza jednocześnie dwa czynniki podbijające koszt: wyższą kwotę zadłużenia oraz wyższe oprocentowanie. W rezultacie rośnie miesięczna rata, a w całym okresie kredytowania – suma zapłaconych odsetek. Pokazuje to prosty modelowy przykład: w banku X rozpatrywany jest kredyt na 25 lat na mieszkanie warte 600 tys. zł. Przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie 5,94 proc., a rata równa to 3459 zł. Przy wkładzie własnym 20 proc. kwota kredytu spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa jest na poziomie 3016 zł. Różnica jest wyraźna: wkład 20 proc. redukuje miesięczne obciążenie o 440 zł.
Nawet w sytuacji, gdy w danym banku podwyższone oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje wyłącznie do momentu, w którym relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., późniejsza rata i tak pozostaje wyższa. Wynika to z tego, że punkt wyjścia jest inny: klient zadłużył się na większą kwotę. Przy założeniu, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty, można zestawić łączny koszt korzystania z kapitału banku: dla wkładu własnego 10 proc. wynosi on 497 tys. zł (łączna suma odsetek w ratach), natomiast dla wkładu 20 proc. – 425 tys. zł.
Choć z perspektywy czysto finansowej wyższy wkład własny wypada korzystniej, w materiale wskazano, że warto dopisać do tego trzy ważne zastrzeżenia. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic
Podsumowując, wysokość wkładu własnego wpływa jednocześnie na dostępność ofert banków, poziom oprocentowania (LTV) oraz koszt miesięczny i łączny kredytu. Z danych w przykładach wynika, że wyższy wkład własny obniża ratę i sumę odsetek, natomiast niższy wkład zwiększa kwotę finansowania i zwykle podnosi cenę kredytu. Ostateczny wybór zależy od warunków banku i możliwości finansowych kredytobiorcy.