Lipcowy przegląd hipotek zmiennoprocentowych: ograniczone korekty stawek przy lekkim spadku WIBOR
Lipcowe zestawienie kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem przynosi mieszany obraz: w dwóch bankach warunki są nieco gorsze niż w czerwcu, a w dwóch – minimalnie korzystniejsze. Większość kredytodawców pozostaje jednak przy dotychczasowych cennikach, a delikatny ruch w dół po stronie stawek wynika głównie ze zmian wskaźników WIBOR. W efekcie średnia marża jedynie symbolicznie zmieniła poziom i tym razem wzrosła miesiąc do miesiąca.
W przygotowanych obliczeniach przyjęto profil rodziny „dwa plus jeden” z Warszawy. Klienci kupują mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 55 mkw. w cenie 740 tys. zł. Do dyspozycji mają łącznie 15 tys. zł miesięcznie. Modelowa kredytobiorczyni ma 29 lat, pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i osiąga 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner jest zatrudniony na analogicznych zasadach, a jego dochód jest nieco niższy i wynosi 7 tys. zł miesięcznie. Para nie ma aktualnie innych kredytów, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Założono również gotowość do skorzystania z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki, dlatego symulacje obejmują sprzedaż krzyżową (cross sell).
Banki zostały poproszone o przygotowanie symulacji w oparciu o jednolite założenia dotyczące wskaźników – wykorzystano odczyty z 3 lipca. WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. oraz 3,74 proc. Na tle czerwcowego zestawienia oznacza to spadek stawek 6M i 1M o 0,05 pp. oraz obniżkę 3M o 0,01 pp. Wkład własny przyjęto na standardowym poziomie 20 procent wartości nieruchomości, co przekłada się na kwotę kredytu 592 tys. zł.
Wskazano jednocześnie specyfikę obecnych porównań – wskaźniki są rozbieżne, choć skala tych różnic jest mniejsza niż kilka miesięcy temu. W warunkach stabilnych stóp procentowych, czyli przy spokojniejszym otoczeniu rynkowym bez narastającej niepewności, odległość pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami powinna wyraźnie się zmniejszać. Z perspektywy długoterminowej kluczowe znaczenie ma więc marża banku oraz pozostałe koszty, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,74%, WIBOR 3M 3,84%, 6M 3,88%): 1. Bank Pekao – oprocentowanie 5,33% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,59 pp., rata równa (1) 3 575 zł, łączny koszt kredytu (2) 501 717 zł, RRSO (3) 5,75%. 2. Bank BPS – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65 pp., rata 3 631 zł, łączny koszt 511 428 zł, RRSO 5,94%. 3. BOŚ – oprocentowanie 5,63% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 681 zł, łączny koszt 512 450 zł, RRSO 5,78%. 4. mBank – klient stały – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65 pp., rata 3 631 zł, łączny koszt 514 425 zł, RRSO 6,02%. 5. VeloBank – oprocentowanie 5,56% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85 pp., rata 3 656 zł, łączny koszt 515 441 zł, RRSO 5,87%. 6. BNP Paribas Bank – oprocentowanie 5,59% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 667 zł, łączny koszt 516 545 zł, RRSO 5,94%. 7. PKO BP – klient stały – oprocentowanie 5,54% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,66 pp., rata 3 651 zł, łączny koszt 521 967 zł, RRSO 5,97%. 8. ING Bank Śląski – oprocentowanie 5,56% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 639 zł, łączny koszt 524 746 zł, RRSO 5,98%. 9. mBank – oprocentowanie 5,59% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,75 pp., rata 3 667 zł, łączny koszt 525 064 zł, RRSO 6,12%. 10. Credit Agricole – oprocentowanie 5,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65 pp., rata 3 631 zł, łączny koszt 530 590 zł, RRSO 6,18%. 11. PKO BP – oprocentowanie 5,64% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,76 pp., rata 3 687 zł, łączny koszt 532 709 zł, RRSO 6,08%. 12. Erste Bank Polska – oprocentowanie 6,49% (WIBOR 3M plus marża), marża 2,65 pp., rata 3 993 zł, łączny koszt 623 233 zł, RRSO 7,10%.
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-10.7.2026 r.
W czołówce rankingu znalazły się Bank Pekao, Bank BPS oraz Bank Ochrony Środowiska. Zwrócono uwagę, że BOŚ w ostatnich miesiącach wyraźnie wzmocnił swoją ofertę, dołączając do grona instytucji, które proponują marże zdecydowanie poniżej 2 pp. W obecnym zestawieniu jedynym bankiem z marżą przekraczającą tę granicę jest Erste Bank.
Podsumowując, lipiec nie przyniósł większych przetasowań w marżach hipotek zmiennoprocentowych, a skala zmian w ofertach była ograniczona. Niewielkie przesunięcia stawek były w dużej mierze pochodną korekt WIBOR. W rankingu najwyżej uplasowały się Bank Pekao, Bank BPS i BOŚ, przy czym na tle pozostałych wyróżnia się marża Erste Banku powyżej 2 pp.