Portugalia zmienia zasady najmu, Hiszpania dyskutuje o ochronie lokatorów

Portugalia chce zachęcić właścicieli pustych mieszkań do ich wynajmowania. Zamierza ułatwić rozwiązywanie umów i znieść część ograniczeń dotyczących czynszów. W sąsiedniej Hiszpanii socjalistyczny rząd obrał przeciwny kierunek: proponował przedłużenie „zamrożenia” zasad umów oraz ograniczenie eksmisji osób w trudnej sytuacji, lecz przegrał głosowanie w parlamencie. Oba kraje mierzą się z problemem dostępności mieszkań, choć proponują odmienne rozwiązania. W Hiszpanii trwają masowe protesty młodych ludzi domagających się tańszych lokali.

Za planowanymi zmianami w Portugalii, rządzonej przez centroprawicę, stoi zamiar zmniejszenia ryzyka ponoszonego przez wynajmujących. Punktem wyjścia do reformy są dane ze spisu powszechnego z 2021 r. Wskazują one, że w kraju znajduje się ok. 375 000 pustych mieszkań, których właściciele nie deklarują ani chęci sprzedaży, ani wynajmu. Zdaniem rządu część z nich może obawiać się sytuacji, w której lokator przestaje płacić czynsz, a odzyskanie mieszkania okazuje się trudne.

Zobacz również: Jak wybrać spośród licznych firm ułatwiających inwestowanie oszczędności i ocenić wiarygodność brokera? Check-lista [POWERED BY SAXO BANK]. Zakup, najem czy leasing samochodu? Auto coraz częściej staje się usługą zamiast własnością. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS]. Dlaczego sam ZUS nie wystarczy, jakie pięć błędów popełniają początkujący inwestorzy i jak ich unikać? Rady oparte na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].

Duża liczba lokali, które pozostają poza rynkiem sprzedaży i najmu, wpływa na sytuację osób szukających mieszkania. W Portugalii najemcami jest ok. 1,1 mln rodzin spośród 5 mln gospodarstw domowych. Jak podaje portugalski urząd statystyczny INE, mediana czynszu w nowych umowach w drugim kwartale 2026 r. sięgnęła niemal 10,2 euro za metr kwadratowy. To o 10,2% więcej niż rok wcześniej. W Lizbonie stawka wynosiła blisko 17,8 euro za metr, czyli prawie 100 zł. Dla porównania w Warszawie średnia cena najmu mieści się w przedziale 85–95 zł miesięcznie za metr.

Portugalskie władze zakładają, że łatwiejsze odzyskanie mieszkania i większa swoboda ustalania czynszu skłonią do wynajmu osoby traktujące nieruchomości wyłącznie jako sposób przechowywania wartości. Jednym z obszarów reformy są zaległości czynszowe. Dziś umowę można rozwiązać, gdy najemca spóźnia się z płatnością co najmniej trzy miesiące albo gdy opóźnienie przekraczające osiem dni powtarza się więcej niż cztery razy w ciągu roku. Rząd chce, by działanie wobec lokatora niepłacącego czynszu było możliwe już po dwóch miesiącach.

Łatwiejsze mają się stać także formalności związane z odzyskaniem lokalu i dochodzeniem zaległych należności. Dwa niezapłacone czynsze nie dadzą jednak właścicielowi prawa do samodzielnej wymiany zamków czy usunięcia rzeczy najemcy. Nadal niezbędna będzie właściwa procedura prawna. Zmienić mają się termin, od którego będzie można ją rozpocząć, oraz zakres wymaganych czynności, co ma skrócić czas i obniżyć koszt odzyskania nieruchomości.

Kolejna planowana zmiana dotyczy limitu wprowadzonego w Portugalii w 2023 r. przy zawieraniu nowych umów najmu. Obecnie, gdy zmienia się lokator, właściciel może podnieść czynsz najwyżej o 2% względem stawki z poprzedniej umowy. Również podwyżki w trakcie obowiązywania umowy podlegają ograniczeniom opartym na wskaźnikach referencyjnych. Rząd zamierza znieść dwuprocentowy limit dotyczący nowej umowy.

Jeśli więc mieszkanie jest dziś wynajmowane za 1000 euro miesięcznie, po zakończeniu tej umowy właściciel mógłby ustalić czynsz dla kolejnego najemcy bez ograniczenia wzrostu do 2%. Tak jak dotychczas limitowane byłyby natomiast coroczne podwyżki. Wynajmujący zyskaliby większą swobodę cenową, a osoby szukające lokalu musiałyby liczyć się z ryzykiem wyższych stawek, szczególnie tam, gdzie popyt jest duży, a oferta niewielka. Rząd liczy, że zmiana zwiększy liczbę mieszkań dostępnych na wynajem. Pozostaje jednak ustalić, ile pustych lokali faktycznie trafi na rynek i jakie czynsze pojawią się w nowych umowach.

W pierwotnej propozycji portugalskiego rządu znalazły się również większa swoboda właściciela w określaniu wysokości kaucji oraz możliwość pobrania z góry czynszu za trzy miesiące.

Portugalia planuje więc zmniejszyć ograniczenia po stronie wynajmujących, podczas gdy projekt hiszpańskiego rządu zmierzał do wzmocnienia ochrony najemców i nie uzyskał poparcia parlamentu. Skutki portugalskich zmian dla liczby dostępnych mieszkań i stawek czynszu będzie można ocenić dopiero po ich wprowadzeniu.